ঠিকানা রিপোর্ট : উচ্চ সুদের হারের কারণে সংকটে পড়েছে বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট। এজন্য মাসিক অর্থপ্রদান বেড়ে যাওয়ায় গত ফেব্রুয়ারি মাসে ক্যালিফোর্নিয়া, নিউইয়র্ক ও নিউজার্সির সাতটি অফিস ভবনে পিমকো-মালিকানাধীন অফিসের বাড়িওয়ালারা মর্টগেজ পরিশোধ করতে পারেননি।
লস অ্যাঞ্জেলেসের ডাউনটাউনের বৃহত্তম অফিসের মালিক ব্রুকফিল্ড ওই মাসে অফিস স্পেসের কম চাহিদার কারণে ঋণ পুনঃঅর্থায়নের পরিবর্তে দুটি বিল্ডিংয়ের ঋণ পরিশোধ না করার পথ বেছে নেয়। মর্গান স্ট্যানলির মতে, আগামী দুই বছরের মধ্যে বাণিজ্যিক মর্টগেজ ২.৯ ট্রিলিয়ন ডলারের অর্ধেকেরও বেশি পুনঃঅর্থায়নের প্রয়োজন হবে।
বর্তমান হার পরিবর্তন না হলেও নতুন ঋণের হার জিআরই’র বিদ্যমান মর্টগেজগলোর তুলনায় ৩.৫ থেকে ৪.৫ শতাংশ পয়েন্ট বেশি হতে পারে।
গত মার্চ মাসে সিলিকন ভ্যালি ব্যাংক ও সিগনেচার ব্যাংক বন্ধ হওয়ার আগেও বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বাজার দূরবর্তী কাজের জন্য অফিস স্পেসের চাহিদা হ্রাস, রক্ষণাবেক্ষণের ব্যয় বৃদ্ধি এবং সুদের হার বৃদ্ধিসহ নানা চ্যালেঞ্জ মোকাবেলা করে।
বিশেষজ্ঞরা বলছেন, ছোট ও মাঝারি ব্যাংকগুলো বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট ঋণের প্রায় ৮০ শতাংশের জন্য দায়ী। পরিস্থিতি শিগগিরই আরও খারাপ হতে পারে।
মর্গান স্ট্যানলি বিশ্লেষকরা পূর্বাভাস দেন, বাণিজ্যিক সম্পত্তির দাম ‘২০০৮ সালের আর্থিক সংকটের সময় যে পরিমাণ কমেছে তার তুলনায় ৪০ শতাংশ পর্যন্ত কমতে পারে।’
এই ধরণের চ্যালেঞ্জ কেবল রিয়েল এস্টেট শিল্পকেই নয়, এর সাথে সম্পর্কিত সমগ্র ব্যবসায়িক কমিউনিটিকেও ক্ষতিগ্রস্ত করতে পারে।
সব বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট কি সমস্যায়?
অফিস ভবন, শপিং সেন্টার, মাল্টি-ফ্যামিলি অ্যাপার্টমেন্ট, হোটেল এবং ডেটা সেন্টার বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের অন্তর্ভুক্ত।
ইওয়াই আমেরিকাস রিয়েল এস্টেট, হসপিটালিটি ও কনস্ট্রাকশন লিডার মার্ক গ্রিনিস বলেন, ‘এটি সম্পদের একটি বিস্তৃত পাত্র। আপনি আমাদের ডেটা সেন্টার বা আমাদের শিল্প ভবনগুলোতে গেলে দেখবেন তারা বেশ ভালো করছে। আপনি যদি বহু-পারিবারিক ব্যবসায় যান, ভাড়া কিছুটা কম হতে পারে, কিন্তু এখনো আবাসনের অভাব রয়েছে। ঘরের সিংহভাগই অফিসের জায়গা, এটি রূপান্তরমূলক পরিবর্তনের মধ্য দিয়ে যাচ্ছে।’
ডালাস-ভিত্তিক ৫ বিলিয়ন ডলার সম্পদসহ একটি প্রাইভেট রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ফার্ম জজঊঅঋ হোল্ডিংস-এর সিইও কিপ সোডেন বলেন, তিনি কঠোর ঋণের প্রয়োজনীয়তার কারণে ব্যবসা সঙ্কুচিত হতে দেখেছেন।
১৪ টি রাজ্যে কাজ করা কোম্পানিটির বহু-পরিবারের বাসস্থান, সমুদ্র সৈকত রিসোর্ট, বড় আবাসিক কমিউনিটি, বর্ধিত থাকার হোটেল এবং আরভি পার্ক নির্মাণকাজ প্রক্রিয়াধীন রয়েছে।
তিনি বলেন, ২০২২ সালে কোম্পানির কাজের পরিমাণ ১.৫ বিলিয়ন ডলার ছাড়িয়েছে। ২০২১ সালে এর পরিমাণ ছিল ১.৩ বিলিয়ন ডলার।
কিন্তুউচ্চ সুদের হারের কারণে ২০২৩ সালে এই পরিমাণ সম্ভবত অর্ধেকে নেমে যাবে এবং আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলো চুক্তির সংখ্যা কমাতে তহবিলের দিকে নজর দেবে।
আঞ্চলিক ব্যাংকগুলোর ঋণ গ্রহীতা সোডেন বলেন, আন্ডাররাইটিং প্রয়োজনীয়তাগুলো অত্যন্ত কঠোর হয়ে উঠেছে। আগের তুলনায় অনেক বেশি ইক্যুইটি লেনদেনের প্রয়োজন।
